Fundos imobiliários pagam imposto de renda de 20% sobre o ganho quando vendem cotas de outro FII. Foi o entendimento da 1ª Turma do STJ, divulgado em 21 de setembro de 2026. A isenção do cotista pessoa física continua intacta. O que ela isenta encolheu: o fundo paga antes de distribuir, e o yield passado de um fundo de fundos deixou de servir de referência.
Em 30 de junho de 2026, 410 dos 1.150 fundos imobiliários analisados pelo Lefosse tinham cotas de outro FII na carteira. São 35,7% do universo, pouco mais de um fundo em cada três. O levantamento usa as informações trimestrais que os próprios fundos entregam à CVM, e foi publicado pelo fiis.com.br.
A lista vai além dos fundos de fundos, os FOFs, cuja estratégia é comprar e vender cotas de outros FIIs. Entram fundos de logística, de shopping, de recebíveis imobiliários e multiestratégia. O nome da estratégia não decide a exposição. Decide a linha do informe que mostra cota de outro FII no ativo.
Na nossa leitura, o número que importa para o cotista vem depois dos 410. É quanto do rendimento de cada um desses fundos saiu da venda dessas cotas com lucro. É sobre essa parcela que a decisão do STJ pesa, e nenhum dos levantamentos da semana a mediu.
A 1ª Turma do STJ decidiu que incide imposto de renda de 20% sobre o ganho de capital quando um FII vende cotas de outro FII. Quem paga é o próprio fundo. O cotista não aparece na conta do imposto.
A disputa estava entre dois artigos da Lei 8.668, de 1993, que regula os fundos imobiliários: o 16 e o 18, que trata da tributação na alienação. A Turma entendeu que o artigo 18 prevalece. Ganho de capital é a diferença entre o preço de venda da cota e o custo dela, e é sobre essa diferença que os 20% recaem.
As notícias da semana contaram os fundos e citaram os artigos. Faltou dizer de onde o imposto sai. Ele sai do caixa do fundo antes da distribuição, sem linha própria no extrato. O que o cotista recebe é um rendimento menor do que seria sem o imposto.
A isenção do cotista pessoa física é real e continua. Os rendimentos mensais que um FII distribui seguem livres de imposto de renda para ele, e a decisão não mexe nesse regime. Os guias de declaração acertam quando dizem isso.
O que mudou foi o tamanho do que a isenção cobre. Tome um exemplo hipotético: um fundo vende cotas de outro FII com ganho de R$ 1 milhão. Sem o imposto, o R$ 1 milhão entraria inteiro no resultado a distribuir. Com os 20%, R$ 200 mil vão para a Receita, e sobram R$ 800 mil para os cotistas.
Caixa é fato, e o caixa do fundo pagou antes de o cotista receber. A linha de rendimentos isentos do informe continua isenta, mas soma um valor que já passou pelo imposto. O cotista de FII refaz agora a conta do que recebe, por via judicial, sem que a isenção dele tenha mudado uma vírgula.
O fundo de fundos é o caso mais direto da tributação de FII FOF em 2026. A estratégia dele é comprar cotas de outros FIIs e vendê-las quando o preço sobe, e parte do rendimento vem desse giro. Cada venda com lucro passa a gerar 20% de imposto dentro do fundo. Quanto maior o giro com ganho, maior a fatia do rendimento que atravessa o imposto.
| Estratégia | Cota de outro FII na carteira | O que gera o IR de 20% | O que conferir no informe |
|---|---|---|---|
| Fundo de fundos (FOF) | É a estratégia principal | Venda de cota de outro FII com ganho | Quanto do rendimento veio de ganho em venda de cota |
| Logística | Parte da carteira, ao lado dos galpões | Venda de cota de outro FII com ganho | Se houve venda dessa participação no período |
| Shopping | Parte da carteira, ao lado dos shoppings | Venda de cota de outro FII com ganho | Se houve venda dessa participação no período |
| Recebíveis imobiliários | Parte da carteira, ao lado dos títulos de dívida | Venda de cota de outro FII com ganho | Peso das cotas de FII no ativo |
| Multiestratégia | Uma das classes da alocação | Venda de cota de outro FII com ganho | Quanto do rendimento veio de cada classe |
A tabela mostra que a exposição se mede pela origem do rendimento. Um fundo de logística que vendeu com lucro uma participação em outro FII carrega o mesmo imposto do FOF, em escala menor. Um FOF que comprou cotas e as manteve não realizou ganho, e sem ganho realizado não há os 20%.
A decisão de setembro é da 1ª Turma. A 2ª Turma do STJ ainda pode analisar o mérito e chegar a outra conclusão sobre os artigos 16 e 18 da Lei 8.668. Enquanto isso não acontece, a questão segue aberta no próprio tribunal.
Esperar a 2ª Turma parece prudente, e a divergência entre turmas existe como possibilidade. Na nossa leitura, ela não suspende o risco. Todo FII que realizou ganho vendendo cota de outro fundo carrega um imposto possível sobre esse ganho. Se ele for cobrado, sai do mesmo caixa que paga o rendimento mensal.
O cotista pessoa física segue isento, e a pergunta dele mudou de lugar. Ela saiu da declaração de imposto de renda e foi para o informe do fundo. Três leituras respondem a ela:
- Se o fundo tem cotas de outro FII no ativo, como 410 dos 1.150 analisados tinham em 30 de junho de 2026.
- Quanto do rendimento distribuído veio de ganho na venda dessas cotas, e quanto veio de aluguel ou de juros de recebíveis.
- Se o fundo reservou dinheiro para o imposto sobre esse ganho ou já o recolheu, e em que período.
O rendimento de FII FOF em 2026 é o número que mais muda com essa leitura. O yield passado de um FOF que distribuía ganho de venda de cota sem imposto no fundo deixou de servir de referência. Na posição consolidada da carteira, você vê o peso de cada fundo. O que decide, para quem tem FOF, é a fatia do rendimento que veio de ganho em venda de cota, porque é sobre ela que os 20% incidem.
Fontes
- fiis.com.br: decisão do STJ sobre imposto de renda pode atingir mais de 400 fundos imobiliários (levantamento Lefosse com dados da CVM, posição de 30/6/2026) (21 de setembro de 2026)
- N1 Mais: FIIs, a decisão do STJ e o imposto de renda dos fundos imobiliários (Lei 8.668/1993, arts. 16 e 18) (21 de setembro de 2026)
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